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“我没有离开过里仁洞，老顾客们也追过来新店。”燕姐的鲍鱼鸡煲在距离原址100米的新店继续飘香，见证里仁洞向未来之城蝶变；“水变清之后，龙舟活动又变多了，像回到了小时候。”茶滘龙舟队骨干成员简佰辉熟悉的茶滘又回来了，一条河的涅槃，照见整座水乡的重生；“好过好多倍！”81岁的陈叔从老宿舍搬进新房，成为星汇海珠湾的第一批业主。让他最欣慰的，从前的广纸老友还住在附近，经常可以约着喝茶；永庆坊的青石板路上，游客与老街坊擦肩而过，80%的原住民没有离开，烟火气在改造后反而更旺了四个场景，四个切片，拼出的是一张广州城市更新的图景。
2026年盛夏，南方日报、南方+客户端推出“城市更新记”系列报道，聚焦广州以“好房子、好小区、好社区、好城区”建设试点为抓手的人居环境蝶变。四篇报道，四个切片——番禺里仁洞、荔湾茶滘、海珠广纸、越秀和荔湾的历史街区——拼出的是一张广州城市更新的图景。
更新中的广州一直在回答同一个问题：一座千年商都，如何一边奔跑，一边不丢掉自己的影子？这正呼应了《广州市城市更新“十五五”规划（公开征求意见稿）》打造“老城市新活力示范之城”的战略布局。四组报道从小人物、小故事切入，尝试回答这个问题。业内专家评论认为，广州城市更新正从“形象再造”走向“内容再生”。
拆迁中的里仁洞
新模式：从“推土机”到“绣花功夫”
四个切片虽然对准的是不同的城市更新项目，却有异曲同工之妙——都体现了“绣花功夫”。
永庆坊的改造最先交出答卷。项目完整保留了“三横五纵”的老城街巷肌理，修缮了79栋历史建筑。一期以窄街巷、小尺度空间呈现西关风貌，二期适度拓宽街巷尺度，导入多元业态，形成餐饮占30%到40%、零售约40%、休闲体验占20%的业态结构。更关键的是，80%的原住民留了下来。2025年接待游客2096万人次，商家年销售额近3亿元且逐年增长。永庆坊项目负责人张志楠说：“我们要让永庆坊成为代表广州乃至中国城市更新的标杆作品。”
20世纪50年代广州市海珠区南石头广纸厂区俯瞰图
广纸的做法是另一种“绣花”。90年历史的“南国纸城”全面外迁后，留下2.77平方公里待开发土地和28处工业遗产线索。越秀地产没有推平重建，而是保留了5处不可移动文物、150米高的大烟囱，把封闭的生产岸线变成开放的滨江生活岸线。项目负责人提出“一二三级开发联动”——每两周一次居民见面会、152名业主主理人、201个社群。开发商变成了“城市运营服务商”。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉评价：“广纸改造的最大价值在于‘活态转化’——将工业遗存从静态背景变为会讲故事的公共空间。”
里仁洞的“绣花”落在一锅鸡煲上。燕姐的店在拆迁红线里，项目方没有一纸通知把她清走，而是启动了“在地资源保护计划”，帮她在离原址仅100米的地方找到2000平方米新店。100米，是城市更新给“人”的答案。2024年，广式鸡煲制作技艺入选番禺区非遗名录。味道，被留住了。
更新后里仁洞复建房
茶滘的“绣花”则落在一条河涌上。这个千年水乡古村，一度被黑臭河涌困住，龙船会会长江耀流回忆：“以前河水黑得发亮，臭味能飘几条街，划龙舟桨一落水，污水溅满身。”治水是第一仗——截污纳管、清淤疏浚、拆违复绿。花地河恢复到地表三类水标准，达到可供游泳级别。村民简佰辉划了四十年龙舟，如今看着年轻人登船挥桨：“水清了，龙舟回来了，像回到了小时候。”一河清水，绣出的是水乡的重生。
从永庆坊的青砖骑楼到广纸的工业厂房，再到里仁洞的一锅鸡煲，广州的“绣花功夫”正在重新定义城市更新的尺度。它不再用“拆了多少”作为丈量进步的标尺，而是学会在推土机前问一句“什么不该拆”。真正的“绣花功夫”，是让城市在翻新时依然能认得清自己——拆得掉楼，拆不掉根。它意味着更新不再只是物理空间的重建，而是一场关于记忆、情感与归属感的精确缝合。
新速度：从“老大难”到“加速度”
如果说“绣花功夫”回答了“怎么改”的问题，那么里仁洞和茶滘的故事则回答了另一个问题：能改多快？
2019年里仁洞签约时，外界普遍担心——广州体量最大、涉及村民搬迁数量最多的项目，会不会陷入“十年磨一剑”的泥潭？结果出人意料：从地块划拨到方案获批仅用20天，整村私宅签约率6个月内突破80%，首期复建房8个月全面封顶。2025年10月，首批10栋共1688套复建房交付，近1700户村民搬入新居。村民李先生感叹：“从签约到交楼是一年多，番禺速度啊！”
茶滘的速度同样在刷新。这个2010年启动的旧改项目，经历了十余年缓慢推进后，近期明显“加速跑”。2026年7月，茶滘村（二期）被列入广州市旧村改造拆迁补偿安置争议行政处理第二批试点清单。
这背后，是多个城市更新旧模式的“老大难”也在被集中攻坚。近期广州多个“老大难”旧改迎来集中破局：鹤洞旧改官宣复工并表决通过调规提案；沥滘旧改西区传出有中字头央企接盘；墩头基、庙头旧改开始转变改造模式。据不完全统计，广州最近有近10个“老大难”旧改找到了新出路。盘活方式各有不同：调规增加融资区可售货值、专项债收储地块、合作改造转做地模式——方法不一，但目标一致。
越秀·熙悦江湾广纸悦+SPACE城市会客厅
广州何以提速？数字背后是机制之变。2024年，广州在全国率先出台首部城中村改造地方性法规——《广州市城中村改造条例》，标志着广州城市更新正式进入“政府主导+市场协同”的新阶段。广东省“三旧”改造协会监事长龚军伟指出，新模式的底层逻辑是“依法征收、净地出让”——依托政府的征收强制力，有效化解动迁僵局，提升土地整理效率。旧模式约90%的资金来自市场，周期长、纠纷多；新模式则强化政府主导，由专项借款支持，公共属性突出，风险可控。
2026年上半年，广州城市更新固定资产投资完成1209亿元，同比增长33%；全市新开工安置房3.6万套，累计开工12.9万套。里仁洞的塔吊还在转，茶滘的签约还在继续，许多曾经动不了的“硬骨头”正在被一块块啃下来。从“老大难”到“加速度”，广州城市更新的“新速度”背后，是制度之变、模式之变、决心之变。
新价值：从“经济账”到“人情账”
城市更新最容易被量化的指标是投资额、回迁率、GDP贡献。但四个案例反复追问一个更本质的问题：更新到底为谁而活？
里仁洞那锅鲍鱼鸡煲，不只是一道菜。燕姐说：“有人叫我搬去长隆，我没去。我没有离开过里仁洞，老顾客也追过来。”味道，是这片土地送给所有经过的人最诚实的礼物。
茶滘的龙舟文化没有被“锁起来”。龙舟文化节上，新业主与原村民一起包粽、吃龙船宴。简镒声说：“新老居民一起过节，陌生感就没了。”88岁的杨浩潜感慨：“住进高楼，但邻里情没变，小区花园就是新的‘大榕树下’。”
广纸的老家属陈志强搬进新房，说“好过好多倍”，但最让他欣慰的是“老友还住在附近，可以约着喝茶”。老员工谢丰成每天散步经过大烟囱，会想起18岁进厂时的样子。那些工业遗存不只是景观，更是几代人的记忆锚点。
永庆坊的数据漂亮——2025年接待游客超2000万人次，商家年销售额近3亿元。但比数据更动人的，是80%的原住民还住在那里，老街的烟火气没有散。
更新后的永庆坊
龚军伟认为，广州城市更新正在向“更深更广的方向拓进”——落脚于社会治理、产业兴旺、经济发展，而不仅仅是物理空间的重建。广东工业大学建筑与城市规划学院院长蔡云楠的表述更为直接：城市更新应当从“形象再造”走向“内容再生”——不仅要看空间修没修好，更要看它承载了什么功能、服务了哪些人群、公共性如何维持。
这段话道出了核心：更新的终极目的不是改造空间，而是服务于人。
2026年，“十五五”开局，广州定下推进75个城中村改造、2200亿元城市更新投资目标。广州的城市更新还有很长的路要走。新旧模式协同推进、全面改造与微改造并行、政府主导与市场活力共存——这恰恰是更新的广州最值得被书写的部分：它不迷信单一答案，允许不同逻辑在同一条河里流淌，在复杂现实中生长出属于自己的方法论。
更新的广州，不只是一座正在翻新的城市，更是一座正在重新学会“如何安放自己”的城市——安放那些不愿离开的人，安放那些不该消失的记忆，安放那些用几十年长出来的生活。更新的广州正在证明：一座城市真正变新，不是因为它敢于推倒多少旧楼，而是因为它有能力留住多少不该丢掉的东西——那些东西，才是一座城市的根。
南方+记者 周中雨 柴亚娟
统筹 冯善书
出品：南方产业智库
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